1994年全国土地估价师考试试卷(2)土地估价基本知识2

文章作者 100test 发表时间 2007:02:05 17:01:04
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51．采用市场比较法评估宗地地价时，选择的比较案例为协议出让的地块，其价格明显低于市场交易价格，须作情况修正。若协议出让价为300元／平方米，经调查分析，修正系数应为0.4，则经情况修正后的交易案例价格应为＿＿＿元／平方米。
A．800 B．700 C．750 D．780
52．地价指数等于＿＿＿。
A．前一年地价／当年地价　B．（报告期地价／基期地价）× 100％　 　　
C．报告期地价／基准地价 D．（前一年地价／当年地价）×100％
53．成本逼近法与一般不动产估价中所用的成本法的主要差异在于：＿＿＿。
A．计算成本的方法不同　　　B．计算利税的依据不同
C．对土地价格的理解不同　　D．土地价格是否已知
54．成本逼近法的基本公式是：土地价格＝土地取得费＋＿＿＿＋税费＋利息＋利润＋土地所有权收益＋区位修正值。
A．青苗补偿费　B．土地开发费　Ｃ．市政设施配套费　D．小区建设配套费
55．新征建设用地的土地增值比率应＿＿＿确定。
A．分区域、分级别、分用途　B．分区域、分级别　C．分区域　D．分级别
56．成本逼近法一般适用于评估＿＿＿。
A．建成区内的土地转让价格　　　　B．建成区内的土地抵押价格
C．新开发区内商业用地出让价格 　Ｄ．新开发区内的工业用地出让价格
57．成本逼近法的主要缺陷是＿＿＿。
Ａ．未能考虑土地效用和市场供求因素的影响　　B．需要用较多的交易实例
C．只适于评估有收益的土地价格　　　　　　Ｄ．只适于评沽已利用的城镇土地
58．一村民集体拥有耕地1000亩，农业人口500人，因修筑国道需征用该村100亩耕地，则应支付安置补助费的人口数为＿＿＿。
A．10人　　Ｂ．20人　　C．50人　　D．100人
59．应用成本逼近法评沽土地价格时，单位面积征地费用应按＿＿＿。
A．实际发生费用计算　　　　B．预算费用计算
C．区域内平均征地费用计算　D．上述答案均不对
60．新建住宅小区的土地开发费用一般包括＿＿＿。
A．基础设施配套费　Ｂ．住宅的土建费　C．内外装饰费　D．设备购置费
61．在常用的投资利息计算公式：投资利息总额＝投资总额÷2×开发月数×月利息率中，投资总额之所以要取二分之一，是基于＿＿＿的假定。
A．月利息率波动不定　　B．计划开发周期通常长于实际开发周期
C．投资额在整个开发周期中均匀投入　　Ｄ．投资预算通常留用一定的余地
62．成本逼近法的基本公式是： 土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋＿＿＿＋利润＋土地所有权收益＋区位修正值。
A．青苗补偿费　B．利息　C．市政设施配套费　D．小区建设配套费
63．在土地价格评估中，计算投资利息应以＿＿＿为基数。
A．借贷资金　B．自有资金　C．自有资金与借贷资金　D．实际成本
64．成本逼近法中，农地取得费的计算期为＿＿＿。
A．整个开发期　B．1/2开发期　C．1/4开发期　D．3/4开发期
65．在交易实例不足的情况下评估一幅已建写字楼的土地价格，比较可行的估价方法是：＿＿＿。
A．成本法　B．剩余法　Ｃ．原价法　D．市场比较法
66．剩余法是根据＿＿＿来推断物业中所含土地价格的一种土地估价方法
A．物业开发预期总收益与总支出的差额　　B．物业开发的投资额
C．物业的年租金收入　　　　　　　　　　D．物业的建筑造价
67．剩余法可用于＿＿＿。
A．土地估价　B．建筑物估价　C．学校、医院用地估价　D．土地和建筑物估价
68．剩余法不适用于评估＿＿＿。
A．具有潜在开发价值的土地价格　　B．不具有潜在开发价值的土地价格
C．有商业建设的土地价格　　　　　Ｄ．无商业建筑的土地价格
69．评估待开发生地价格，可以采用剩余法按下列计算公式求取：生地价格＝＿＿＿－土地开发费－利息－税金－利润。
A．物业开发总价值　　B．房地价格　　C．熟地价格　　D．房地总收益
70．采用剩余法评估土地价格时，各种费用的计息期＿＿＿。
Ａ．均为整个开发期　B．均为二分之一个开发期　C．均为两年　D．不完全相同
71．在剩余法的基本公式"地价＝开发后的不动产售价－开发成本－利润－利息－税金"中，利息是指＿＿＿。
A．开发费的利息　　B．购在成本的利息
C．贷款资金的利息　D．场地取得费及开发费用的利息
72．剩余法估价时，调查待估地块区位条件的主要目的是＿＿＿。
A．确定土地最佳利用的方式　　B．估算土地开发费用
C．估算物业销售费用　　　　　D．估算物业建筑费用
73．某物业用地面积1000平方米，建筑物10层，1－3层每层建筑面积6000平方米，4－10层每层建筑面积4000平方米，则建筑容积率为＿＿＿。
A．1.8　　Ｂ．2.8　　C．4.6　　Ｄ．0.6
74．某物业用地面积1000平方米，建筑物地上10层、地下2层。地上1－3层每层建筑面积6000平方米，4－10层每层建筑面积4000平方米，则土地覆盖率为＿＿＿。
A．40％　　B．60％ 　C．100％　　D．无法判断
75．根据路线价的基本原理，特定街道上使用价值相近的各宗土地价格随其＿＿＿。
A．用途的改变而升降　B．土地开发成本的高低而升降 　
C．经营管理水平的好坏而升降 D．与临街线距离的增大而降低