2009年土地估价实务基础：收益还原法应用举例土地估价师考试

文章作者 100test 发表时间 2009:07:26 01:24:32
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　　1.该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润.
　　2.总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日(钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止)，故折旧年限到土地终止日2040年6月30止，共39年。
　　解：
　　1.年经营收入=6000万元
　　2.年需扣除总费用：
　　(1)销售成本及经营成本=4000万元
　　(2)管理费、财务费用=6000×6%=360万元
　　(3)商品销售税金及附加=6000×8.5%=510万元
　　(4)房屋年折旧
　　折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年，
　　房屋重置价=1500×15000=2250万元
　　年折旧额=2250/39=57.69万元
　　已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。
　　(5)经营利润=6000×10%=600万元
　　年须扣除总费用=(1) (2) (3) (4) (5)=5527.69万元
　　3.房地产年纯收益=6000-5527.69=472.3l万元
　　4.房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原利率
　　=(2250-57.69×4)×8%
　　=161.54万元
　　5.土地年纯收益=472.3l-161.54=310.77万元
　　6.求该地块于2005年7月1日价值
　　土地使用权终止日期为2040年6月30日，剩余收益年限35年
　　土地使用权价格=a/r地×[1-1/(1 r地)n]=310.77/6%×[1-1/(1 6%)35]
　　=4505.62万元
　　土地单价=9011元/平方米

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