2009年土地估价师考试：市场比较法的应用范围及应用实例土地估价师考试

文章作者 100test 发表时间 2009:07:25 23:51:00
来源 100Test.Com百考试题网

　　1、市场比较法的应用范围
　　市场比较法可用于不动产的买卖、租赁、抵押等各种交易形式的价格及租金确定。条件是要有适合的具备替代关系的交易案例资料。
　　（1）利用市场比较法评估土地的价格
　　方法应用时要选择同类型的土地交易案例，修正时所考虑的因素也要以影响土地利用效益的因素为主。还要注意对建筑物价格的扣除。
　　（2）利用市场比较法评估建筑物价格
　　比较修正因素出要考虑一般因素以外，还要增加反映建筑物特性的因素。
　　（3）利用市场比较法评估土地及建筑物为一整体的价格
　　注意考虑土地及建筑物的权属问题
　　（4）利用市场比较法评估租金
　　一般选择实质租金进行比较分析
　　2、市场比较法应用实例
　　基本步骤：
　　（1）如交易情况不一致，进行交易情况修正
　　（2）计算当地地价指数或编制地价指数表
　　（3）计算容积率修正指数
　　（4）计算位置、形状、区域因素、个别因素、土地使用权年限等对地价的修正
　　（5）计算各案例宗地修正后的价格
　　（6）综合评估地价
　　3、市场比较法应用中常见错误
　　（1）比较基准错误
　　（2）修正公式错误
　　（3）修正指数计算错误

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