2009年土地估价师考试：市场比较法（2）土地估价师考试

文章作者 100test 发表时间 2009:07:19 09:20:09
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　　二、市场比较法估价的程序与方法
　　1、市场比较法估价的程序
　　收集交易资料——确定比较交易案例——进行市场交易情况修正——期日修正——区域、个别因素修正——使用年限修正——容积率修正——地价确定
　　2、市场比较法每个步骤介绍
　　（1）收集交易资料
　　（2）确定比较交易案例
　　明确5个具体要求，还应建立价格比较基础
　　（3）市场交易情况修正
　　是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。
　　修正方法：A=待估宗地情况或正常情况指数/比较案例宗地情况指数
　　（4）期日修正
　　交易案例的交易期日与待估土地估价期日是有差异的，可采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算，将交易价格修订为估价期日的价格。进行期日修正时，要特别注意价格指数的基期，要先调整到定基值数。
　　B=估价期日的价格指数/交易时期价格指数
　　（5）区域因素修正
　　区域因素的实质和内容。区域因素修正是市场比较法中的一个基本修正。
　　修正方法：修正方法的三个步骤，及区域因素条件指数的计算。
　　D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数
　　（6）个别因素修正
　　个别因素的实质、内容和个别因素修正的目的。
　　修正方法程序及计算公式基本同于区域因素的修正方法。
　　（7）土地使用权年限修正
　　土地使用权年限属于特殊的个别因素，修正方法是先计算使用年期修正系数，再利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正。
　　年期修正系数K=[1-1/(1 r)m]/[1-1/(1 r)n]
　　年期修正后地价=比较案例价格×K
　　（8）容积率修正
　　容积率也属于特殊的个别因素，同样用修正系数来修正地价，要注意容积率修正的是楼面地价还是地面地价。
　　容积率修正后的交易案例价格=比较宗地价格×（待估宗地容积率修正系数/比较案例宗地容积率修正系数）
　　（9）土地价格的最终确定
　　通过各相关因素修正后，即可得出待评估土地的试算比准价格，然后对多个试算比准价格进行比较分析，综合确定待估宗地的合理比准价格。
　　对多个比准价格处理，综合确定地价的基本方法有三种：简单平均法、加权平均法、取中位数或众数。

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