2009资产评估师《资产评估》房地产评估(3)资产评估师考试

文章作者 100test 发表时间 2009:07:07 22:05:19
来源 100Test.Com百考试题网

　　第四节、市场法在房地产评估中的应用

　　1、基本思路：与类似房地产交易实例比较，通过对交易情况、交易日期和房地产状况等因素调整得出评估值。

　　(2)运用市场法评估房地产的计算公式。

　　市场法的摹本计算公式是：

　　P=P×A×B×C

　　式中：P——被估房地产评估价值.

　　P——可比交易实例价值.

　　A——交易情况修正系数.

　　B——交易日期修正系数.

　　C——房地产状况因素修正系数。

　　如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：P=P×A×B×C

　　×容积率修正系数×土地使用年期修正系数

　　2、适用范围：条件是可以找到类似的交易实例。

　　3、修正因素的具体内容见教材P183，需结合例题理解掌握。

　　①交易情况修正：修正交易中特殊情况和个别因素。

　　②交易日期修正：主要通过物价指数来修正。

　　③房地产状况修正：主要通过现场勘查，与参照物对比确认。

　　④容积率修正：利用某区域的修正系数表，注意这是统计的结果。

　　⑤土地使用年期修正：教材P191，公式5-18中，公式的分子分母各除以r后，K就是两个年金现值系数之比值。

　　经过修正因素的调整，每个参照物得出一个评估值，剔除异常值后综合确定评估值。