2009资产评估师《资产评估》房地产评估(4)资产评估师考试

文章作者 100test 发表时间 2009:07:07 22:05:17
来源 100Test.Com百考试题网

　　第五节、成本法在房地产评估中的应用

　　1、成本法评估土地的基本公式：

　　土地价值=土地取得费 土地开发费 税费 利息 利润 土地增值收益

　　其中，土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：一是国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。二是为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的补偿费用，这是对原城市土地使用者在经济上的补偿。

　　2、成本法评估新建房地产的费用。新建房地产开发过程中发生的各项费用，包括土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、投资利息和销售税费等。

　　3、运用成本法评估旧建筑物的基本思路。运用成本法评估旧建筑物的价值，应以评估基准日的重新建造成本为基础，考虑评估对象的使用和磨损，扣除建筑物的贬值额。

　　旧建筑物现值的计算公式为：(实质为年限法确定成新率)

　　建筑物价值=重置成本一年贬值额×已使用年限

　　常用的计算贬值额方法是直线折旧法和成新折扣法。

　　直线折旧法计算建筑物每年的贬值额为：

　　式中：D——年贬值额.

　　C——建筑物的重新建造成本.

　　S——建筑物的净残值.

　　N——建筑物的耐用年限.(注意不能大于土地的尚可使用年限)

　　R——建筑物的残值率，即建筑物的净残值与重新建造成本的比率。