2009资产评估师《资产评估》房地产评估(5)资产评估师考试

文章作者 100test 发表时间 2009:07:07 22:05:15
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　　第六节、假设开发法在房地产评估中的应用

　　1、假设开发法的基本思路。假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。

　　(预期价值可以通过市场法或收益法得到)

　　实际评估工作中，常用的一个具体计算公式为：

　　土地价值=房屋的预期售价-开发建设成本-利息-利润-税费

　　2、假设开发法评估的程序。假设开发法评估的程序为：

　　调查房地产基本情况.确定被估房地产的最佳开发利用方式.预测房地产开发完成后的收益.测算开发建设成本.测算开发利润.测算投资利息和税费.估算被估房地产价值。

　　第七节、基准地价修正法

　　基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格，基准地价一般具有如下作用：

　　(1)具有政府公告作用.

　　(2)是宏观调控地价水平的依据.

　　(3)是国家征收城镇土地税收的依据.

　　(4)是政府参与土地有偿使用收益分配的依据.

　　(5)是进一步评估宗地地价的基础.

　　(6)引导土地资源在行业部门间的合理配置。

　　注：该方法精度取决于基准地价及其修正系数的精度，一般作为辅助方法。可以快速方便地进行宗地地价评估。