土地估价实务基础精讲班答疑精选(5)土地估价师考试
文章作者 100test 发表时间 2009:04:30 04:28:31
来源 100Test.Com百考试题网
学员问题:某公司于2001年8月通过出让方式取得一宗10000平方米土地使用权,出让年限为50年,该地块规划为综合,容积率为3。该公司于2002年8月动工兴建一座综合楼。2003年8月该公司拟将土地使用权向银行抵押贷款。如以该宗土地使用权评估价的70%贷款,请问可贷多少款?(保留小数点后一位数)
项目其他资料如下:
1、该大楼1-3层为商铺,建筑面积为5000平方米,上面为写字楼。
2、大楼开发周期预期为3年,第一年投入30%,第二年投入50%,第三年投入20%。
3、大楼建成后该公司计划自留5000平方米写字楼,另安排1000平方米商铺优惠出租给内部职工,月租金为150元/平方米。其余用于对外出租,预计出租率为90%。
4、据调查,目前同类建筑物建安综合造价为每建筑平方米3000元,同类商铺市场租金水平每月为200元/平方米,写字楼租金每月100元/平方米。房屋出租年经营费用中,管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%,税金为租金的12%,保险费为建安造价的千分之二。项目投资回报率取建安造价的30%。建筑物经济耐用年限为70年,残值率为3%。当地土地还原率为6%,综合还原率为8%,银行贷款利率为8%。
写字楼建筑面积=30000-5000=25000(平方米)
商铺年出租收入=200×12×(1000 4000×90%)=1104(万元)
写字楼年出租收入=100×12×(5000 20000×90%)=2760(万元
这里的解题方法不与2000年实务第一题的参考答案不一样
按2000 年那一题的算法应是:
商铺年出租收入=200*12*5000*0.90
写字楼年出租收入=100*12*25000*0.9
请解答!!!