对新会计准则中投资性房地产估价的探讨土地估价师考试
文章作者 100test 发表时间 2009:04:04 23:54:58
来源 100Test.Com百考试题网
2006年财政部发布了新的会计审计准则体系,共39项企业会计准则和48项注册会计师审计准则,这标志着适应中国市场经济发展要求、与国际惯例趋同的企业会计准则体系和注册会计师审计准则体系正式建立。
新的企业会计准则体系,由1项基本准则、38项具体准则和相关应用指南构成。此次发布的企业会计准则体系强化了为投资者和社会公众提供决策有用会计信息的新理念,实现了与国际惯例的趋同,首次构建了比较完整的有机统一体系,并为改进国际财务报告准则提供了有益借鉴。企业会计准则体系(中华人民共和国财政部令第33号),自 2007年1月1日起在上市公司施行。
一、投资性房地产准则介绍
《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称准则)是本次企业会计准则体系中新增的一项重要内容,是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露而制定。
所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。主要包括已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。
(一)如何对投资性房地产进行确认,计量和相关信息披露
1、准则第二章第七条规定:投资性房地产应当按照成本进行初始计量。(1)外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。(2)自行建造投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
此条规定进行投资性房地产初始计量的方法是用评估方法中类似成本法计算各项支出的方法进行初始确认,达到企业会计初始计量的目的。
2、准则第三章第九条规定:企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,但本准则第十条规定的除外。准则第三章第十条规定:有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
在进行投资性房地产后续计量中,采用公允价值模式和成本模式两种方法进行计量。达到相关条件公允价值模式应优先成本模式。所谓“公允价值”是指买卖双方均自愿地在对被交易资产相关情况拥有合理理解的情况下进行公平交易而成交的金额。公允价值模式类似房地产估价中通常所讲的市场比较法。
3、准则第十九条规定:企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息:(1)投资性房地产的种类、金额和计量模式;(2)采用成本模式的,投资性房地产的折旧或摊销,以及减值准备的计提情况;(3)采用公允价值模式的,公允价值的确定依据和方法,以及公允价值变动对损益的影响;(4)房地产转换情况、理由,以及对损益或所有者权益的影响;(5)当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。
此条规定表明企业在披露投资性房地产信息时,应提供成本模式或公允价值模式的计提资料和相关信息。此内容类似于为企业提供一个完整的投资性房地产估价报告并叙述处置的影响因素。