土地估价实务基础考试前讲义第十六讲
文章作者 100test 发表时间 2008:03:13 14:53:27
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土地估价实务精讲班第16讲讲义
市场比较法应用实例
市场比较法应用实例
实例l:估价师要评估一宗商业用地的公开市场价值,估价对象及比较案例的区域因素、个别因素状况描述略,区域和个别因子条件指数采用权重累加方式,相关情况如下表:
|
估价对象 |
实例A |
实例B |
实例C |
用途 |
商业 |
商业 |
商业 |
商业 |
交易面积 (平方米) |
6000 |
9000 |
5700 |
6300 |
交易情况 |
求正常市场价值 |
卖方急于出售,售价比正常低5% |
拍卖成交,买方为限制竞争对手,成交价比正常高5% |
正常交易 |
交易日期 |
求评估基准日 2005年6月30日正常市价,价格指数为105 |
2004年10月成交,价格指数为101 |
2005年4月成交,价格指数为103 |
2005年1月成交,价格指数为102 |
区域因素 |
繁华度 |
30 |
28 |
30 |
29 |
交通 |
25 |
25 |
23 |
23 |
市政配套 |
25 |
25 |
27 |
25 |
规划前景 |
20 |
20 |
20 |
26 |
区域因素小计 |
100 |
98 |
100 |
97 |
个别因素 |
临街条件 |
30 |
28 |
29 |
30 |
宽深比 |
25 |
25 |
25 |
25 |
面积 |
15 |
13 |
15 |
15 |
形状 |
15 |
17 |
15 |
15 |
地质 |
15 |
15 |
15 |
15 |
个别因素小计 |
100 |
98 |
99 |
100 |
容积率 |
2 |
1.8 |
2.3 |
2.1 |
剩余使用年限 |
40年 |
38年 |
39年 |
40年 |
成交价格(元/平方米土地面积) |
|
4500 |
5200 |
4900 |
在该宗土地的估价过程中应注意以下事项:
1.注意特殊交易;
2.因素修正按影响大小确定不同权重;
3,各项修正不超过20%,总修正不超过30%;
4.估价结果确定可按不同权重计算。
解:运用市场比较法评估的过程如下:
1.交易情况修正
|
估价对象 |
实例A |
实例B |
实例C |
交易情况 |
100 |
95 |
105 |
100 |
2.交易期日修正
|
估价对象 |
实例A |
实例B |
实例C |
交易期日地价指数 |
105 |
101 |
103 |
102 |
3.区域因素修正
|
估价对象 |
实例A |
实例B |
实例C |
区域因素 |
100 |
98 |
100 |
97 |
4.个别因素修正
|
估价对象 |
实例A |
实例B |
实例C |
个别因素 |
100 |
98 |
99 |
100 |
5.容积率修正
根据当地国土部门公布的商业用地容积率系数表修正
|
估价对象(2) |
实例A(1.8) |
实例B(2.3) |
实例C(2.1) |
容积率系数 |
1 |
0.98 |
1.03 |
1.01 |
6.剩余使用年限修正
剩余使用年限系数=1-1/(1 r)m /[1-1/(1 r)n
![](/gujia/Files/2007-9/17/3.gif)
式中:m——剩余使用年限,
n——法定最高出让年限,
r——土地还原利率,本例r取6%
x——待估宗地剩余使用年限,
y——比较实例剩余使用年限
7.比准价格
实例A比准价格=4500×100/95×105/101×100/98×100/98×1/0.9867=5303元/㎡
实例B比准价格=5200×100/105×105/103×100/100×100/99×100/103×1/0.9935=4983元/㎡
实例C比准价格=4900×100/100×105/102×100/97×100/100×100/101×1/1=5149元/㎡
8.确定评估值
根据估价对象与实例的位置、相似性确定权重,求取评估值。
由于宗地C为正常交易,宗地条件与估价对象宗地更接近,故确定实例A的权重取0,3,实例B的权重取0.3,实例C的权重取0.4,地价计算如下:
|
实例A |
实例B |
实例C |
比准单价(元/平方米) |
5303 |
4983 |
5149 |
权重 |
0.3 |
0.3 |
0.4 |
估价对象评估单价(元/平方米) |
5145 |
估价对象评估值(万元) |
3087 |
实例2:某市市郊一宗工业用地需要进行评估,根据当地条件,通过搜集有关案例,筛选出处于同一供应圈的三个比较案例,并对区域因素及个别因素分别与待估宗地进行比较,比较实例情况及比较结果见下表:
项目 |
待估宗地 |
实例A |
实例B |
实例C |
用途 |
工业 |
工业 |
工业 |
工业 |
供应圈 |
市郊 |
市郊 |
市郊 |
市郊 |
交易时间 |
2005-10-31 |
2005——10 |
2005—1 |
2005—8 |
交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
土地使用年限 |
50年 |
50年 |
50年 |
50年 |
成交价格 |
|
370元/m2 |
395元/m2 |
355元/m2 |
区
域
因
素 |
交通条件 |
0 |
-1% |
-2% |
0 |
基础设施 |
0 |
-1% |
-2% |
-1% |
产业聚集 |
0 |
0 |
-1% |
2% |
环境情况 |
0 |
-2% |
0 |
0 |
个
别
因
素 |
宗地面积 |
0 |
3% |
0 |
5% |
宗地形状 |
0 |
-2% |
0 |
0 |
地形 |
0 |
0 |
-l% |
-3% |
规划限制 |
0 |
0 |
0 |
0 |