土地估价实务基础考试前讲义第四讲
文章作者 100test 发表时间 2008:03:13 14:38:55
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土地估价实务精讲班第4讲讲义
土地纯收益的概念及测算方法
土地纯收益的概念及测算方法
(一)土地纯收益的概念
以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等,即为纯收益。
(二)不同条件下土地纯收益的计算要求及方法
土地纯收益的计算可以根据具体评估对象的不同和总收益、总费用的计算方式不同采用不同的计算方法。
1、土地租赁中的土地纯收益求取
土地纯收益=年租金总收入一年总费用
2.房地出租中的土地纯收益求取
土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益
房地纯收益=房地出租年总收入-房地出租年总费用
房屋纯收益=房屋现值×建筑物还原率
房屋现值=房屋重置价×房屋成新度
=房屋重置价-房屋总折旧
房屋重置价也称房屋重置成本,是指根据估价期日的人工和建筑材料价格,并按照目前的材料、标准与设计,建造功能相同的建筑物所需的建造成本,一般根据当地同类建筑物的建造成本进行分析计算;房屋成新度是指房屋建筑物在估价期日的新旧状况;房屋总折旧是指房屋建筑物在已使用年限内由于物理、经济和功能等因素引起的房屋折旧总额,通常采用平均折旧法计算,其计算公式如下:
房屋总折旧额=房屋年折旧额×已使用年限
3.企业经营中的土地纯收益求取
企业经营纯收益=年经营总收入-年经营总费用
土地纯收益=企业经营纯收益-非土地资产纯收益
4.自用土地或待开发土地的纯收益求取
自用土地或待开发土地的纯收益可采用比较法求取,即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益,经过区域因素、个别因素的比较修正,求得其土地纯收益。